マンションを購入する場合、住宅ローンの返済以外に管理費や修繕積立金を支払うことが必要です。
管理費は、共用部分の維持管理や管理会社の給与などに充てられ、修繕積立金は将来的な大規模修繕のために積み立てられます。
もし、管理費や修繕積立金を滞納した場合、まず管理会社や管理組合から督促が入ります。
支払いが長期間滞納された場合、最悪の場合、強制的に差し押さえられる可能性もあります。
滞納が続くと、最終的には所有権の法的手続きが取られ、マンションの売却や競売によって支払う可能性があります。
そのため、管理費や修繕積立金の支払いが困難な場合は、速やかに管理会社や管理組合に相談し、支払い方法の相談や適切な支払い計画を立てることが重要です。
マンションの管理費・修繕積立金の支払い義務
中古マンションを購入すると不動産業者からの説明もありますが、管理費・修繕積立金を毎月支払わなければなりません。この管理費・修繕積立金とは一体何のために支払っているのでしょう。
マンションの管理費・修繕積立金とは
マンションの管理費と修繕積立金は、それぞれ異なる目的を持っています。
管理費は主に共用部分の定常的な管理にかかる費用を指します。
具体的には、共用部分の清掃や照明交換、火災保険料、管理会社への業務委託料などが含まれます。
一方、修繕積立金は大規模な修繕やメンテナンスに備えるための積み立てです。
これには、外壁の塗り替えや給排水管の交換、災害時の損傷修繕などが含まれます。
これらの費用は一度設定された金額が将来も変わらないわけではなく、状況によっては増加することもありますので、注意が必要です。
住宅ローンの返済と並行して、管理費や修繕積立金の支払いを計画する際には余裕をもって検討することが重要です。
マンションの管理費・修繕積立金を滞納するとどうなる？
マンションの管理費や修繕積立金を支払わなかった場合、管理会社は督促を行います。
電話や手紙、訪問、さらには内容証明郵便などの手段を使って、滞納を促すことがあります。
もし督促があっても直ちに支払いをすれば、大きなトラブルには発展しません。
しかし、支払いを無視し続けた場合、管理会社は法廷に支払いを求める訴訟を起こす可能性があります。
支払いの要求が認められると、債務者は2週間以内に異議を申し立てない限り、法的に決定が確定します。
支払いが長期間遅れると、「悪質」と見なされるケースでは、最悪の場合、競売にかけられることもあります。
競売が決まれば、住民は引っ越さなければなりません。
このように、管理費や修繕積立金の支払いを続けないと、最終的には立ち退きが必要となるリスクがあります。
管理会社からの督促があったら、放置せずに速やかに対処することが重要です。
マンションの管理費・修繕積立金の支払いが苦しいとき
一時的に支払いが厳しい状況に陥った場合、まずは真摯な態度で支払い意思を示すことが重要です。
管理会社や理事会に連絡し、滞納したことを謝罪しつつ、今後の支払い予定を伝えることが必要です。
管理会社や理事会が最も注目するのは「最終的に支払うことができるのか」という点です。
滞納が解消される見込みがあれば、法的措置などに頼る可能性は低くなります。
具体的な解決策は状況により異なりますが、管理会社や理事会から以下のようなアドバイスを受けることが考えられます。
・特定の期日までに全額支払う
・少額でも構わないので滞納額を縮小する
・遅延損害金を削減または免除する
提示される行動は管理会社や理事会が判断するものなので、入居者が単独で主張しても通用しないことを覚えておいてください。
滞納者として期日までに支払うべき管理費や修繕積立金を未払いにしている立場であるため、先方の見解を尋ねることが重要です。
ただし、管理会社や理事会に相談するのは一時的な対策であり、滞納額を支払わなければならないことに変わりはありません。
そのため、返済計画をしっかりと立てることが必要です。
マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると
ここでは、実際にマンションの管理費や修繕積立金を支払わなかった場合に生じる事を説明していきます。
管理会社からの督促が来る
マンションの管理費を滞納してしまうと、最初には管理会社からの連絡があります。
最初の段階では、「お振り込みがされていないようですが、何か問題がありましたでしょうか？」「早急にお支払いいただけますか？」など、電話での簡単な確認が行われます。
しかし、管理費の支払いが2ヶ月、3ヶ月と遅れると、督促がより厳しくなり、電話だけでなく書面での督促状や警告書が送付されることがあります。
さらに、支払いが滞ると、管理会社がその状況を管理組合の役員に報告し、状況がより深刻化してしまう可能性もあります。
管理組合の理事会や総会で名前が公表されてしまう
管理費の支払いが遅れると、管理会社からは管理組合の理事長にその旨が連絡され、理事会で発表されることになります。
理事会のメンバーは、通常はそのマンションに住んでいる住民で構成されています。
そのため、この段階で同じマンションに住む他の住民にも支払いが遅れていることが伝わってしまいます。
また、理事会では年に1度、管理費や修繕積立金の支払い状況が報告されることになります。
したがって、総会の際に支払いが遅れていると、そのことがほとんどの住民に周知されてしまいます。
マンションによって対応が異なりますが、厳格な理事長や口うるさい住民がいる場合は、頻繁に支払いのことを指摘される可能性もあります。
高額な遅延損害金が加算される
マンションの管理費を支払い忘れてしまうと、管理会社から高額な遅延損害金が徴収される可能性があります。
遅延損害金の利率は、各マンションごとに異なりますが、一般的には年率14.6%が設定されています。
この利率は非常に高く、例えば消費者金融やクレジットカードでお金を借り入れて管理費を支払う方が金利が低い場合さえあります。
そのため、数日の支払い遅れはまだ許容範囲内ですが、半年から数年にわたって管理費を滞納し続けると、支払い額が膨らみ、一向に減らない状態に陥るおそれがあります。
競売で強制売却されてしまう
マンションの管理費の長期間に渡る滞納が悪質だと認識された場合、管理組合から競売の手続きが取られることがあります。
競売とは、債権者である管理組合が、滞納された管理費や修繕積立金などの債権を回収するために、滞納者の不動産を裁判所を通じて強制的に売却し、その売却代金で債権を取り戻す方法です。
競売は住居を強制的に明け渡す最後の手段であり、以前はあまり実際に行われることは稀でしたが、最近では管理費や修繕積立金の滞納が社会的な問題となり、競売を行う管理組合も増加しています。
そして、特定の滞納期間が競売の基準として決まっているわけではなく、各管理組合の判断に委ねられています。
なかには、数か月から数年分の滞納があっても競売に至らない場合もあります。
滞納に関しても1ヶ月から数カ月の滞納だけでは競売には繋がらないため、滞納した場合は速やかに解消や競売回避の対策を取ることが重要です。
競売は管理組合の最終手段であり、突然競売にかけられることはありません。
管理組合も競売を申し立てるには一定の要件が法律で定められており、それを満たさなければなりません。
管理組合が競売を申し立てる要件として、以下の条件が区分所有法という法律で定められています。
・管理組合で共有する建物や設備の所有者の中で、何らかの理由で滞納が続いたり、共同生活に支障をきたすような問題がある場合
・競売以外の方法（督促状の送付や訴訟など）を試みても、滞納した金額を回収するのが困難な状況である場合
・管理組合が、総会で特別決議を行い（理事長や議決権を持つ所有者の3分の4以上の賛成を得る必要がある）競売の申し立てが可能となるため、管理組合としても簡単には進められない状況
このような問題が発生する前に、理事長や管理会社との協議を行ったり、滞納問題を解決するために積極的に行動することが重要です。
マンションの管理費を滞納してしまった時にとるべき行動
マンションの管理費や修繕積立金の支払いが難しくなった時には、まずは管理会社や管理組合に早めに相談することが大切です。
支払いが難しい理由や将来の支払い方法などをきちんと説明し、協力を仰ぎましょう。
支払いの遅れが続くと、管理会社や管理組合からの督促が届くことがあります。
この際には、督促通知を無視せずに、迅速に対応することが大切です。
支払いの遅延が長引くと、法的措置を取られる可能性もありますので、放置せずに適切な対応を心掛けましょう。
理事長や管理会社とのコミュニケーションも欠かせません。
支払いについての困難を理解してもらい、協力を得るためにも、率直に状況を話し合うことが重要です。
一緒に解決策を見つける努力を怠らないようにしましょう。
支払いが困難な場合は、支払い計画の見直しや債務整理などのアドバイスを受けることも考えられます。
専門家の助言を仰ぎながら、問題を早めに解決するための措置を検討していきましょう。
返済の意思と誠意を伝える
まず、重要なのは、管理会社や理事会にお詫びの気持ちを伝えることです。
まずは誠実な態度で謝罪し、支払いが滞ってしまった理由や将来の支払い計画を説明し、話し合うことが大切です。
相手も人間ですので、理解を求めれば一定の寛容さを示してくれることが期待できます。
具体的にいつまでに支払いを完了させるかを明確に伝えれば、その期間中は厳しい対応を受ける可能性は低いでしょう。
何よりも避けるべきなのは、何もせずに放置したり相手の連絡を無視することです。
少しずつでも返済する
次に重要な点は、段階的にでも貸し借りを返済していくことです。
一度支払いが滞り始めると、そのまま毎月支払わずに滞納を続けるケースが多くあります。
しかし、支払いをまったく行わない場合、管理組合としては強硬な態度を取らざるを得ません。
生活が一時的に困窮しているときでも、たとえば2か月に1回でも支払うよう努めたり、少しずつ滞納額を減らしていくようにしたりすることが重要です（余裕がある月には2か月分を支払うなど）。
こうした対応によって、少しずつでも滞納を解消していく姿勢を示すことが大切です。
遅延損害金の減額・免除を交渉する
意外かもしれませんが、賃料滞納に関する遅延損害金について、交渉によってその金額を減額したり免除してもらえる可能性があることをご存知でしょうか。
ただし、このような措置は、賃貸物件の所有者や管理会社の裁量に委ねられています。
自ら要求しても、一方的に減額や免除が認められるわけではありません。
それでも、滞納中に真摯な姿勢を示し、経済的に苦しい状況下でも滞納解消に取り組んでいることを示すことが重要です。
具体的な返済計画と合わせて、「〇月までに全額支払う予定なので、その一部を免除していただけませんか」という提案を行うことで、最悪の場合でも挑戦してみることが大切です。
どうして支払えない場合は住宅ローンや税金を優先する
一時的に経済的に苦しい状況で、管理費の支払いが難しい場合、住宅ローンや税金の支払いを優先することが重要です。
その理由は以下の通りです。
住宅ローンに関して言えば、約6ヶ月の支払い遅れで競売手続きが始まってしまう可能性があります。
滞納が半年間続くと、競売手続きが進んでしまうため、その点に気をつける必要があります。
税金に関しては、滞納すると高額な延滞税がかかるだけでなく、管理費や住宅ローンなど他の借金とは異なり、自己破産しても免除されないことがあります。
経済状況が苦しい場合でも、税金は絶対に支払わなければならないものです。
ただし、マンションの管理費の支払いを後回しにするのは一時的な措置であり、滞納した分は後で必ず解消しなければなりません。
したがって、管理費の支払いを延ばす場合でも、数カ月以内に経済状況が改善し、滞納を解消できる見通しが必要です。
返済の目途が立たなければ競売になる前に売却を検討する
マンションの管理費を支払うことに困ってしまった際の適切な対処方法についてご説明してきましたが、重要なのは支払いを続けていくことです。
管理費や修繕積立金には納める義務があり、逃れる方法はありません。
したがって、前述の方法は、支払いが一時的に難しい状況であっても、将来的に収入が改善し、支払いが可能になる見込みがあることを前提としています。
逆に、収入が上がる見込みがなく、支出を減らすことも難しい状況であれば、残念ながらマンションを売却して滞納を解消するしかありません。
その際は、滞納が膨れ上がって遅延損害金が加算される前に、早めに売却して生活を見直し、家計を再建することが重要です。
売却代金でローンも含めて全額返済できるなら通常売却
マンションの売却において重要なポイントは、「売却代金で債務を完済できるかどうか」です。
売却の際には、例えば住宅ローンなどの債務を全額一括返済する必要があります。
つまり、住宅ローンが1000万円、滞納管理費が50万円の場合、売却価格は1050万円以上（実際には約1100万円以上必要）となります。
もし一括返済が難しい場合は、通常の売却ではなく、任意売却の手続きを取らなければなりません。
また、区分所有法によれば、滞納のある部屋を売却した際は、新しい所有者にその滞納額を請求することが可能です。
つまり、滞納のある部屋を購入した人は、前の所有者が滞納した額を支払う必要があります。
一方、管理費などを支払わずに売却してしまえば問題が解消されるというわけではありません。
なぜなら、通常滞納のある部屋を購入する人はいないため、売却の際には滞納した分を返済し、新しい所有者に引き渡さなければならないからです。
売却期間中に管理費の支払いを猶予してもらえるかどうかについては、一般的には猶予されることはありません。
支払いを猶予した場合は、滞納分の遅延損害金も請求される可能性があります。
したがって、売却期間中も原則として支払いは続ける必要があります。
ただし、この状況下で最優先すべきは「引っ越し費用」です。
引っ越しを先延ばしにして管理費の支払いを滞納することはできませんが、引っ越しを完了させなければ物件の引き渡しもできず、売却代金を得ることもできません。
そのためには、管理費の未払い問題をクリアできる可能性がある場合、最善の選択は支払いを続けながらも引っ越し費用を優先させることです。
売却しても完済できない場合は「任意売却」
もし、家を売っても住宅ローンや管理費を一括で返済できない場合、すなわち「負債＞不動産の市場価値」といった状況が生じた場合、それについて詳しく解説いたします。
このようなケースでは、通常の不動産売却は行えません。
その理由は、通常、残っている住宅ローンなどを一括で返済しない限り、銀行が担保権を放棄しないためです。
このような状況で自宅を売却するためには、任意売却と呼ばれる特別な手続きが必要となります。
任意売却とは、もしもローンを一括で返済できない場合であっても、債権者（ローンを提供している銀行やその保証会社など）との交渉を経て承認を得ることで、売却を許可してもらう方法です。
任意売却を行うことで、一括での返済不可能でも売却が可能となり、残債は通常、分割払いで返済することができます。
名古屋の不動産売却は【ゼータエステート株式会社】へ
名古屋で不動産を売却または任意売却するならゼータエステート株式会社へ御依頼ください。
代表者は不動産業界約30年のベテランで通常の売却や任意売却も数多くこなしてきています。
また、不動産売却に他業者にはない【5つのメリット】もございます。
まずは無料査定依頼をご利用ください
まとめ
いかがでしたでしょうか。
マンションの管理費などの支払いが難しくなった時には、いくつかの問題が生じる可能性があることを詳しく説明しました。
管理費の滞納によってどのような影響があるのか、どうすれば適切な対応ができるかをご理解いただければ幸いです。
大切なのは、「何とかなるだろう」と考えて問題を先送りしたり、督促を無視することは避けることです。
問題を先送りすればするほど状況は悪化してしまいますので、この記事を参考に早めに行動に移していただけるとうれしいです。
