賃貸 併用 住宅 住宅 ローンは利用できる?固定資産税は影響ある?

不動産

自営業で独立開業を考えている人の中には、自分の現在の住宅の一部を店舗やオフィススペースにすることを検討している方もいらっしゃるかもしれませんね。

もし住宅の一部を利益を得るためのスペースとして利用する場合、その部分は「併用住宅」と呼ばれ、建てられる目的が純粋な住宅ではなくなります。

そして、この併用住宅は専用住宅とは異なる扱いとなり、固定資産税の特例を受けることができます。

併用住宅とは

併用住宅とは、住宅として使う空間と、収益を得るための空間が同じ建物に存在する形態の住宅です。

これは、建物が新築時から併用住宅として計画された場合だけでなく、もともとは居住スペースのみで使用されていた専用住宅に、収益を得るための空間を新たに確保した場合でも適用されます。

併用住宅の例を挙げると、建物の1階が店舗や事務所などの商用空間として使用され、2階以降が住宅として使用される場合があります。

このような併用住宅では、住む人だけでなく、他の人からの収入を得ることも可能です。

例えば、一階の店舗や事務所を賃貸して収益を得ることが可能です。

併用住宅は、都市部や商業地域に多く見られる形態で、地価が高い地域での利活用が一般的です。

また、併用住宅は、都市計画や建築基準法、地域の規制によって制約を受ける場合がありますので、事前に調査や審査が必要です。

併用住宅のメリットは、住居と収益を一つの建物で兼ねることができることです。

経済的に効率的であり、収益を得ることで住宅の維持費やローン返済に充てることができます。

また、商用空間を持つことで、地域の活性化やコミュニティへの貢献なども期待できます。

一方、併用住宅のデメリットとしては、住居と商用空間の運営や管理が必要となることが挙げられます。

商用空間の入居者や利用者とのトラブルや問題が起きる可能性があるため、適切な管理や契約書などが重要です。

また、住居スペースと商用空間の間には遮音やプライバシーの配慮が必要となる場合もあります。

併用住宅は、住む人の生活ニーズや収益の目的に合わせた柔軟な空間の利用が可能なため、適切な計画と管理が行われれば、様々な利点を享受することができるでしょう。

注文住宅であれば賃貸や事務所等目的に合わせた併用スペースが可能

併用住宅には、様々なタイプが存在します。

一つ目は「店舗併用住宅」というもので、これは物品を販売するための店舗スペースを住宅に併設したものです。

二つ目は「医院併用住宅」と呼ばれ、住居の一部に医院を設けるものです。

そして、三つ目は「賃貸併用住宅」です。

これは、住居の一部を賃貸部屋として利用するものです。

もしも住宅に収益を得るスペースをあらかじめ併設したい場合、注文住宅が適しています。

注文住宅とは、自分の要望に合わせて建築される住宅のことであり、その際に目的に合わせたスペースを造ることが可能です。

例えば、店舗併用住宅を希望する場合は、建築時に店舗スペースを設けることができます。

併用住宅を建築する際には、土地の条件や用途制限、地域の建築基準などを確認する必要があります。

また、設計や建築には専門知識が必要ですので、建築士や設計士に相談することをおすすめします。

併用住宅は、住居と別の活動を行うためのスペースを持つことができるため、収益の面でも有利です。

目的に合わせた空間づくりを行うことで、より効果的に利用することができます。

注文住宅を検討している場合は、専門家との相談や計画作りに時間をかけることで、より理想の併用住宅を実現することができます。

ローンの適用範囲に注意

ここで留意すべき点は、ローンの利用範囲です。

住宅の一部である住宅部分には住宅ローンが利用されますが、店舗部分や医院部分の場合は事業資金としての融資(事業ローン)になるため、別途手続きが必要です。

そのため、ローンを組む際には金融機関に相談することが重要です。

一方、賃貸併用住宅の場合、居住部分が全体の50%以上あれば、住宅ローンを全体に利用することができます。

ただし、各部屋にトイレや水道などの設備が必要になるため、一般的に建設費用は高額になりますし、借入額も大きくなります。

返済するためには、賃貸部分の利用者から家賃などの収入を得て、ローンの返済に充てることが一般的です。

また、居住部分が50%に満たない場合は、店舗併用住宅などと同様に、居住部分にのみ住宅ローンが適用され、賃貸部分は不動産投資ローンの利用が適切となります。

自宅を改装して開業する場合

最近は、自宅を改装してカフェや小売店を開業する人が増えています。

もし自宅で事業を始める場合は、事業登録が必要になります。

事業登録をすると、自宅に住んでいても、それを専用の住宅ではなく事業用の場所として見なされるので、その点には注意しましょう。

併用住宅の場合固定資産税の軽減措置を受けられる

固定資産税は、土地や住宅などの固定資産を所有しており、所有権が1月1日現在で登記されている人に対して課せられる税金です。

一般的に、固定資産税の税額は、課税標準額に対して1.4%が適用されます。

ただし、住宅用地に関しては、一定の条件の下で軽減される措置があります。

専用住宅と併用住宅では、軽減の条件が異なるため、それぞれの条件をクリアすると、対応する軽減措置を受けることができます。

併用住宅の場合、固定資産税は居住スペースの面積に基づいて課せられます。

軽減の特例を適用するためには、居住スペースが総床面積の4分の1以上であるという最低条件を満たす必要があります。

この最低条件を満たすと、固定資産税の軽減措置を受けることができます。

ただし、軽減の内容は床面積によって異なるため、具体的な条件を確認するためには、専用住宅の軽減措置と併せて次の項目で詳細に確認することが重要です。

固定資産税の軽減措置は建物によって適用する特例が異なる

併用住宅の場合、固定資産税の特例の適用は、建物の階数によって異なります。

具体的には、5階以上の耐火建築物である場合と、4階以下の耐火建築物やそれ以外の建物である場合で特例の内容が異なります。

固定資産税の特例の基準

一般的な住宅用地の広さが200㎡を超える場合、通常は固定資産税の計算において課税標準額が全体の3分の1とされることが原則です。

つまり、通常の土地の価値のうち、1/3が課税対象となります。

一方、200㎡以下の小規模な住宅用地については、特例が設けられています。

特例によれば、課税標準額は通常の6分の1となります。

つまり、通常の土地の価値のうち、1/6が課税対象となることになります。

これらは固定資産税の計算方法における軽減措置であり、広い住宅用地や小規模住宅用地の所有者が負担の軽減を受けることができる仕組みです。

この特例の設けられた背景には、一般の住宅用地よりも大きな広さを必要とする場合や、小規模な住宅用地の所有者が負担を軽減することによって、住宅建設の促進や住宅需要の活性化が図られることが狙いとされています。

だから、土地の広さによって固定資産税の計算が異なるため、所有者は自身の土地の広さに応じた軽減率を確認し、税金の支払いについて理解する必要があります。

5階建て以上の耐火建築物の併用住宅

併用住宅の固定資産税には、特例の基準があります。

具体的には、5階建て以上かつ耐火建築物である場合、以下の特例措置が適用されます。

まず、併用スペース(居住部分以外の部分)が総面積の4分の1以下である場合、専用住宅の土地と同じ特例が受けられます。

この場合、固定資産税の軽減措置が適用されます。

次に、併用スペースが総床面積の4分の1超から2分の1以下である場合、軽減措置の対象となるのは、総固定資産税の金額の4分の3です。

つまり、税金が軽減されます。

最後に、併用スペースが総床面積の2分の1超から4分の3以下である場合、軽減措置の対象となるのは、総固定資産税の金額の2分の1です。

これによって、税金が軽減されることになります。

4階建て以下の耐火建築物とそれ以外の併用住宅

次に、4階以下の建物であり、併用住宅に該当するタイプと、それ以外の併用住宅の場合、以下の特例措置が適用されます。

まず、住居部分以外の併用スペースが全体の2分の1以下の場合は、専用住宅と同じ特例が適用されます。

さらに、住居部分以外の併用スペースが2分の1超から4分の3以下の場合は、2分の1の減免対象となります。

このように、5階以上の建物であり、耐火構造を持つ併用住宅と、それ以外の併用住宅では、適用される特例措置が異なります。

また、特例措置を受ける場合には、住宅用地が認定されていることが条件となりますが、特別な申請は不要です。

つまり、住宅用地の認定があれば、特例措置を受けることができます。

まとめ|併用住宅を検討する場合固定資産税の軽減措置も併せて確認

併用住宅はいくつかの種類があります。

また、併用スペースの割合や建物の種類によって、適用されるローンの種類や固定資産税の軽減税率の計算方法も異なります。

ですから、新築や現在の住宅に併用スペースを設ける場合は、これらの内容を再度確認し、固定資産税の軽減措置を受けられるような設計にすることが重要です。

建築や改装を進める前に、これらを十分に検討しましょう。

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