土地区画 整理 と は何をするの?所有している土地はどうなる?

不動産

私たちが住んでいる地域が土地区画整理の対象地域になったことで、「土地区画整理」という言葉を初めて知った方も多いのではないでしょうか。

土地区画整理は、公的な事業でありながら、土地所有者から土地を提供してもらい、それを基に行う事業です。

そのため、土地を所有している方々にとっては大きな影響があるものとなります。

今回は、土地区画整理について詳しく解説します。

土地区画整理とは?

まずは、「土地区画整理」という公的事業について詳しく説明させていただきます。

土地区画整理は、公共施設である道路や公園、下水道などを新たに設置するために、安全で住みやすい街を作るために行われる取り組みです。

例えば、住宅が密集している場所に新しい公園や道路を設けたい場合、そのままでは土地が足りず、必要な工事が行えません。

そこで、各土地の所有者が協力し、土地を出し合うことで、新しい施設に充てるスペースを確保し、計画の進行を行います。

この土地の提供を「減歩」といい、区画整理後の土地を「換地」と呼びます。

区画整理後、従来の土地(従前地)に対する所有権や地上権、永小作権、賃借権などは、換地先へと移行します。

なお、計画段階で仮換地が決定すると、従前地の利用は制限されることになります。

換地は具体的にどのように決まるのかについては、後ほど説明します。

土地区画整理は、土地所有者の大切な財産である土地を共有することで、新しい施設の建設を可能にする取り組みです。

この際に、「土地区画整理法」という法律のもとで、評価基準を重視しながら慎重に進められます。

住民からの発案で土地区画整理を行うことも可能

一般的に、土地区画整理は一般上は行政機関や地方自治体、区画整理会社によって実施されるものですが、個人の場合でも施行することが可能です。

例えば、「近隣に公園がなく、子どもの遊び場が不足していて不便を感じている」といった生活上の不便を解消するため、または「家の周りの道路が狭くて交通の安全性に問題がある」といった理由から、個人または共同体として土地区画整理を行う場合もあります。

このような状況では、関係者は自主的に地域全体の改善を目指し、公共性を考慮しながら土地の再編成や道路の拡張、公園の整備などを計画し、実施することになります。

地域の改善や利便性の向上を図るため、様々な手続きや合意形成が求められるものの、個人や共同体の力で積極的に改革を進めることができる点が特徴です。

個人で行う場合

個人で土地区画整理を行う場合、まずは土地所有権または借地権を持つ方、またはその同意を得た方が単独で取り組むことができます。

一方、共同施行となる場合は、土地所有権または借地権を持つ方、またはその同意を得た方が、数人(7名未満)で一緒に作業を行うことができます。

もし、現在お住まいの区画に不便さを感じたり、土地区画整理を希望する場合は、まずは各市町村の都市計画課や区画整理会社に相談してみることをおすすめします。

彼らは専門知識を持ち、土地区画整理に関する手続きや情報に詳しい方々ですので、適切なアドバイスや支援をしてくれることでしょう。

土地区画整理の評価基準

公正な地域交換を行うためには、市町村の「施行規定」、地域交換の設計基準である「換地設計基準」、さらに土地の評価基準である「土地評価基準」を遵守する必要があります。

土地の評価は、道路に接する一般的な土地の価格である「路線価」を使用する「路線価方式」と呼ばれる手法で行われます。

この路線価を基に、土地の面積や位置、形状、利用状況などの修正要素を加味し、土地の評価指数が計算されます。

評価指数の修正要素には、次のような要素があります。

これらの要素が存在すると、評価指数は低くなります。

・土地の間口が狭すぎること(間口狭小) ・土地の奥行きが長すぎること(奥行長大) ・土地の形状が三角形であること(三角地) ・土地の形状が袋地であること(袋地) ・土地が道路に面していないこと(島地) 従前の土地の評価指数と交換先の土地の評価指数は同じになるように設計されています。

そのため、路線価の高い土地から評価の低い土地へ移動した場合、計算方法によって移転割合が異なります。

つまり、移転先によって、交換の規模が変わることになります。

土地区画整理後は所有地が減る代わりに地価は上がる

土地区画整理が行われる場合、各土地所有者は公平に土地を提供する必要があります。

これにより、土地の形状が整えられ、地形が改善されるため、土地の価値は上昇します。

しかし、区画整理の結果、個々の所有地の面積は減少する可能性があります。

区画整理においては、従前地と換地の価値が原則として同等であるとされています。

しかしこれは完全に同じということではありません。

そのため、従前地と換地の価値バランスに基づき、土地所有者間で清算金を受け渡し、または徴収することが決まります。

この清算金は、土地の差額や付加価値を考慮し、公正な取引が行われるように調整されます。

土地区画整理の費用はどこから出すのか?

土地区画整理の事業費は、国や県、市などからの支援金や負担金でまかなわれることがありますが、実際に土地区画整理が行われる土地の所有者たちが一部を負担しなければならない場合もあります。

この場合、金銭による支払いではなく、所有者たちが提供した土地の一部を売却して事業費に充てるという方法が一般的です。

所有者たちが土地を提供する際には、新しい施設の建設に利用するための土地(減歩地)と保留地と呼ばれる地域を設けます。

この保留地は売却され、事業費に充てられます。

また、保留地を設けるために所有者の土地が減少することを「保留地減歩」と称します。

土地区画整理の施行は区画地域の方々の賛同を得たうえで行われる

土地区画整理は都市計画の一環として行われる事業であり、その対象となる土地は個人所有のものです。

実際には個人の土地を使用するため、計画案の詳細を公開し、住民に対して説明会を開いて理解と協力を得る必要があります。

土地所有者や住民の賛同を得るための取り組みとして、計画案の開示や説明会を行うほか、利害関係者は土地区画整理に関する意見書を提出することもできます。

このような手続きや合意形成を通じて、個人の土地の利用に関わる重要な意見を反映させることが求められます。

土地区画整理による土地の処分・譲渡や移転には税金の免除がある

土地区画整理によって所有していた土地を譲渡する場合や、新たに土地を換地する場合、譲渡所得税や不動産取得税、登記に関連する税金は一切かかりません。

譲渡所得税については、譲渡所得が5,000万円以下の場合は特別控除が適用され、清算金に対して税金はかかりません。

また、土地区画整理によって建物を移転する必要がある場合は、一般的に施行者から移転補償金が支払われます。

この移転補償金を移転の費用として充てる場合にも、税金はかかりません。

ただし、営業補償金や通常の収入に対する補償については、税金がかかるので注意が必要です。

まとめ

土地区画整理とは、住み心地の良い街を作るための取り組みの一つです。

具体的には、新しい道路や公園などの公共施設を整備することで、地域の安全性や充実度を向上させることを目指します。

しかし、それには、土地の所有者たちによる土地の提供が必要になることもあります。

これにより、個人の財産にも影響が出てきます。

また、自分の家の周りの景観も変わる可能性があります。

もし、自分の住んでいる区画が土地区画整理の対象になった場合、目的が「住み心地の良い街づくり」だけでなく、自分自身にもさまざまな影響を及ぼすことになります。

したがって、慎重に対応する必要があります。

新たに整備される公共施設やインフラの恩恵を享受する一方で、土地の提供に伴う減歩や保留地減歩などの負担も考えなければなりません。

また、自宅周辺の景観が変わることによって、住み心地への影響もあるでしょう。

したがって、土地区画整理が進行している場合は、目先の利益だけでなく、自分自身や家族の生活にも及ぶさまざまな影響についても十分に考慮した上で、対応するようにしましょう。

情報を収集し、関係者との意見交換を行うことで、自分のニーズや懸念事項をしっかりと伝えることが重要です。

その上で、公共施設の整備や景観の変化など、将来の街づくりに貢献できるような提案や意見も積極的に行っていきましょう。

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